Co je součástí opravy střešní krytiny?
Podle bodu 7 nařízení vlády Ruské federace ze dne 03.04.2013. 290. 166 N XNUMX musí správcovská společnost zkontrolovat těsnost střechy, pokud jsou zjištěna porušení vedoucí k netěsnostem, musí je správcovská společnost okamžitě odstranit a v ostatních případech vypracovat plán restaurátorských prací (je-li to nutné), provést restaurátorské práce. Podle ustanovení Čl. XNUMX Zákon o bydlení Ruské federace, hlavní opravy zahrnují opravy střechy.
V současné době je plánována obnova části střechy na bytovém domě na více místech zjištěných netěsností a odstranění příčin havarijního stavu štítu. Obyvatelé požadují, aby tyto opravy byly prováděny jako běžné na úkor měsíčních plateb za údržbu a opravy společného majetku vlastníků domů.
Opravy střechy a štítu nebyly zohledněny, když byla na valné hromadě vlastníků stanovena výše úhrady za údržbu a opravy společného majetku domu, který má 30 bytových a nebytových prostor. Finanční prostředky vybrané obyvateli na údržbu a průběžné opravy společného majetku domu nestačí na opravu střechy a štítu.
Jaké opravy (části střechy) by měla správcovská organizace provádět v rámci údržby a údržby bytových domů a jaké opravy provádět na náklady kapitálového fondu oprav?
Po zvážení problému jsme dospěli k následujícímu závěru:
V posuzované situaci musí řídící organizace na úkor disponibilních finančních prostředků ve lhůtě stanovené předpisy odstranit zatékání střechy a rovněž uvést střešní štít do stavu, který odpovídá zákonným požadavkům a zajišťuje bezpečnost obyvatelé domu. Tyto práce se týkají prací prováděných při současné opravě bytového domu. Náklady správcovské organizace spojené s prováděním těchto prací hradí majitelé prostor v domě. O zaplacení doplatku za běžnou opravu střechy a štítu střechy vlastníky prostor rozhoduje valná hromada vlastníků prostor na návrh správcovské organizace.
V souladu s Čl. 39, část 1 čl. 158 Bytový zákon Ruské federace, článek 28, sub. „a“ bod 30 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 N 491 (dále jen Pravidla N 2), vlastníci prostor jsou povinni nést břemeno nákladů na údržbu společné věci v poměru svých podílů na právu společného vlastnictví této nemovitosti mimo jiné tím, že hradí údržbu a opravy bytových prostor v bytovém domě (v případ správy bytového domu správcovskou organizací). Kromě toho jsou majitelům obytných prostor v rámci platby za obytné prostory poskytovány příspěvky na velké opravy (ustanovení 2, část 154, článek XNUMX zákoníku bydlení Ruské federace).
V části 1 Čl. 166 bytového zákoníku Ruské federace uvádí seznam služeb a (nebo) prací na velkých opravách společného majetku v bytovém domě, jejichž poskytování a (nebo) provádění je financováno z fondu kapitálových oprav, který zahrnuje: mimo jiné opravy střech (článek 3 z 1, článek 166 zákona o bydlení Ruské federace), jakož i opravy fasády (ustanovení 5, část 1, článek 166 zákona o bydlení Ruské federace). Zákonodárce přitom neuvádí, které konkrétní práce se větších oprav týkají.
Regulační pokyny pro klasifikaci některých prací jako velkých a běžných oprav jsou dány Pravidly a standardy pro provoz bytového fondu, schválenými usnesením Státního stavebního výboru Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 N 170 (dále jen Pravidla N 58), dále resortní stavební normy VSN 88-23.11.1988(r ) „Předpisy o organizaci a provádění rekonstrukcí, oprav a údržby budov, obecních a společensko-kulturních zařízení“, schválené nařízením Státního výboru pro architekturu hl. Ruské federace pod Státním stavebním výborem SSSR ze dne 312. listopadu 58 N 88 (dále jen VSN 53-86(r)), Resortní stavební normy VSN 24.12.1986-446(r) „Pravidla pro posuzování fyzického poškození bytové domy“, schváleno nařízením Státního stavebního výboru SSSR ze dne 53 N 86 (dále jen VSN 2-04.2004(r)), Metodická příručka údržby a oprav bytového fondu MDK 2 -04.2004, schválena Státním stavebním výborem Ruské federace (dále jen MDK XNUMX-XNUMX).
Podle článku 5.1 VSN 58-88(r) musí větší opravy zahrnovat odstranění závad všech opotřebovaných prvků, obnovu nebo výměnu (s výjimkou kompletní výměny kamenných a betonových základů, nosných zdí a rámů) za odolnější a ekonomické, které zlepšují výkonnost opravovaných budov. Současně lze provést ekonomicky proveditelnou modernizaci budovy nebo zařízení: zlepšení dispozice, zvýšení množství a kvality služeb, vybavení chybějícími typy inženýrských zařízení a zlepšení okolí. Při generální opravě je provedeno komplexní odstranění závad všech opotřebovaných prvků a zařízení bytového domu, jejich výměna, restaurování nebo výměna za odolnější a ekonomičtější (bod 2.4.2 Pravidel č. 170, bod 21 pravidel 491). Orientační výčet prací provedených při větších opravách bytového fondu je uveden v příloze č. 8 k pravidlu č. 170, která zahrnuje opravy střech a fasád do 50 % (odst. 3 přílohy č. 8 k pravidlu č. 170).
Jinými slovy, generální oprava znamená prakticky kompletní výměnu z důvodu běžného opotřebení hlavních konstrukcí domu, dveří, oken, podlah, opravy ústředního topení, vodovodu, kanalizace, vybavení koupelen, odpadkových shozů, plynových zařízení , kuchyňské sporáky, elektrické rozvody před vstupem do bytu atp.
Běžné opravy objektu, na rozdíl od velkých oprav, zahrnují soubor stavebních, organizačních a technických opatření za účelem odstranění poruch (obnovení provozuschopnosti) jednotlivých prvků, zařízení a inženýrských systémů objektu k udržení provozní výkonnosti (oddíl II. Pravidla č. 170, Příloha 1 VSN 58 -88(r)). Přibližný seznam prací souvisejících s běžnými opravami je uveden v Příloze 7 k pravidlu č. 170.
Ustanovení 4.1 VSN 58-88(r) stanoví, že běžné opravy musí být prováděny s frekvencí, která zajistí efektivní provoz budovy nebo zařízení od okamžiku dokončení jejich výstavby (velké opravy) až do okamžiku umístění další velké opravy (rekonstrukce). V tomto případě je třeba zohlednit přírodní a klimatické podmínky, konstrukční řešení, technický stav a provozní režim budovy nebo zařízení. Doba jejich účinného provozu před další běžnou opravou je uvedena v Příloze 3 VSN 58-88(r) a seznam hlavních údržbářských prací je uveden v Příloze 7 VSN 58-88(r), Příloha 7 Pravidel. č. 170, příloha 2 MDK 2 -04.2004, která zejména zahrnuje všechny druhy prací na odstraňování poruch ocelových, azbestocementových a jiných střech z kusových materiálů (kromě kompletní výměny krytiny), včetně napojení body s parapetními krycími konstrukcemi, uzávěry a deštníky přes potrubí a další místa průchodů střešními krytinami, stoupačkami, regály atd. (bod 3 „Střechy“ Přílohy 7 VSN 58-88(r)), dále práce na částečné výměně rolovaného koberce a výměně (obnovení) jednotlivých úseků rolovacích střech (čl. 5 a 6 „Střechy“ Přílohy 7 VSN 58 -88(r)).
Tzn., že ve smyslu výše uvedených norem je odstranění zatékání střechy (kromě kompletní výměny krytiny) klasifikováno jako běžné opravy. Přitom podle Přílohy 6 VSN 58-88(r), jakož i Přílohy č. 2 k pravidlu č. 170, musí být netěsnosti střechy odstraněny do XNUMX hodin od jejich zjištění.
Připomeňme, že odpovědnost za zajištění dobrého stavu střechy a ochranu konstrukcí před vlhkostí před zatékáním střechy nese organizace údržby bytů (bod 4.6.1.1 Pravidel č. 170). Porušení pravidel pro údržbu a opravy bytových domů a (nebo) obytných prostor osobami odpovědnými za údržbu obytných budov a (nebo) obytných prostor představuje správní delikt podle čl. 7.22 zákoníku o správních deliktech Ruské federace (viz např. usnesení Odvolacího třináctého rozhodčího soudu ze dne 23.03.2015. března 13 č. 2AP-059p15/XNUMX).
Pokud jde o opravy stěn (ve vztahu ke střešnímu štítu), seznam běžných oprav zahrnuje práce na tmelení trhlin, spárování, restaurování, opláštění a překládání jednotlivých částí cihlových stěn o ploše do 2 metrů čtverečních. . metrů (bod 1 „Stěny“ Přílohy 7 VSN 58-88(r)). Oprava pedimentu se tedy v popsaném případě vztahuje i na současné opravy.
Správcovská organizace tedy v posuzované situaci musí na úkor finančních prostředků vybraných na údržbu a opravy společného majetku bytového domu ve lhůtě stanovené předpisy odstranit zatékání střechy a přivést štít střechy do stavu, který odpovídá zákonným požadavkům a zajišťuje bezpečnost obyvatel domu. Tyto práce se týkají prací prováděných při současné opravě bytového domu. Náklady správcovské organizace spojené s prováděním těchto prací hradí majitelé prostor v domě. O zaplacení doplatku za běžnou opravu střechy a štítu střechy vlastníky prostor, pokud nestačí, rozhoduje valná hromada vlastníků prostor na návrh hl. řídící organizace (část 7 článku 156 zákona o bydlení Ruské federace). Problematika běžných oprav společné věci v bytovém domě je přijímána prostou většinou hlasů z celkového počtu hlasů přítomných na této schůzi vlastníků prostor v bytovém domě (bod 4.1, část 2, čl. 44 o.s.ř. Zákon o bydlení Ruské federace, článek 18 pravidel č. 491). Je třeba vzít v úvahu, že vzhledem k tomu, že vztah mezi vlastníky bytových prostor a správcovskou organizací ohledně seznamu služeb a prací souvisejících s údržbou a opravami společného majetku v bytovém domě, které zajišťuje správcovská organizace, as i postup při stanovení ceny zakázky, výše poplatků za údržbu a opravy bytových prostor jsou upraveny smlouvou o správě bytového domu, skutečnost, že správcovská organizace nemá finanční prostředky na provedení příslušných prací v rámci schváleného sazebníku není sama o sobě okolností vylučující odpovědnost řídící organizace (bod 3.3 usnesení Pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 17.02.2011 N 11 „K některým otázkám aplikace zvláštní část zákoníku Ruské federace o správních deliktech“). Také samotná skutečnost, že vlastníci rezidenčních nemovitostí odmítají dofinancování příslušných prací, není takovou okolností. Správcovská organizace je v každém případě povinna učinit veškerá opatření v rámci svých pravomocí k dodržení příslušných norem a pravidel pro údržbu a opravy společného majetku bytového domu (viz např. usnesení IV. Odvolání ze dne 23.09.2013. září 04 N 3824AP-13/XNUMX).
