Co byste měli zkontrolovat při koupi chaty?
S příchodem teplých jarních dnů mnozí obyvatelé velkých měst sní o tom, jak se rychle přestěhovat na venkov. Nemovitost na venkově je velkým plusem pro ty, kteří takovou nemovitost mají již delší dobu. Co by měli dělat ti, kteří nikdy neměli vlastní venkovský dům? V takovém případě je potřeba koupit zahradní domek, ale zároveň se při transakci chránit. Naučte se osm pravidel, jak se chránit během transakce.
Pravidlo jedna
V první řadě vždy kupujte daču od přímého majitele. Není třeba kontaktovat realitní kanceláře nebo používat složité nákupní schémata. Zkontrolujte daně z majetku a půdy důchodců prostřednictvím oficiálních zdrojů – webových stránek Federální daňové služby nebo portálu státních služeb. Pokud neexistují žádné daňové informace, pak má dům čistou stránku transakce. Veškeré informace o vlastnických právech jsou obsaženy v certifikátu Jednotného státního registru nemovitostí. Oficiálním provozovatelem databáze je Rosreestr. Oddíl č. 2 certifikátu Jednotného státního registru nemovitostí uvádí informace o názvu chaty, kterou se chystáte koupit. Dříve, až do poloviny roku 2016, byly vydávány osvědčení o státní registraci. V současné době tento dokument nemá právní sílu, neboť katastrální zákon vyžaduje uvádění a poskytování pouze aktuálních informací z Jednotného státního registru nemovitostí.
Pravidlo dvě
Důvěřuj ale prověřuj! Nyní musíme zkontrolovat každý malý detail podle dokumentů. Pokud vám prodejce řekne, že dacha je čistá a poskytne vám stejný certifikát USRN, věnujte pozornost datu, kdy byl dokument vygenerován. Mnoho majitelů dach používá trik a poskytuje extrakt, který se zdá být „čerstvý“, například před 3 nebo 4 měsíci. Bohužel během této doby může být dacha prodána. Podle zákona existuje doporučení objednat si aktuální certifikát USRN. Samotný pojem relevance je dešifrován a zdůvodněn v usnesení Prezidia AČR. Relevance se považuje za ne starší než 30 kalendářních dnů. Vše výše uvedené může být irelevantní, protože nemovitost může být prodána. Na zapsání nemovitosti a obratem opětovný prodej stačí měsíc. V žádném případě nedůvěřujte údajům na Osvědčení o státní registraci, které bylo vydáno před rokem 2016 (po tomto období se již Osvědčení nevydávalo vůbec). Není skutečností, že majitel chaty má právo na majetek.
Pravidlo tři
Pokud máte manžela nebo manželku, získejte od nich notářsky ověřenou plnou moc, ve které bude uvedeno, že druhá polovina není proti dokončení transakce. Pokud je vlastník rozvedený, počítejte s dobou 3 kalendářních let. Během této doby se druhá polovina po rozvodu může stále domáhat majetku bývalého člena rodiny.
Pravidlo čtyři
Pokud je plná moc vydána důvěryhodné osobě (ta má mimochodem také právo nakládat s majetkem vlastníka), ujistěte se, že samotná plná moc neztratila právní status. Někteří správci až na poslední chvíli zjistí, že majitel odvolal plnou moc a nemovitost byla prodána. Bylo by dobré ověřit si u notáře platnost plné moci pro zmocněnou osobu. Toto schéma také často využívají podvodníci
Pravidlo pět
Zahradníkova kniha. Někteří majitelé ukazují zahradnickou knihu, jako by byli vlastníci. Od roku 2001 tento dokument ignorujte a od roku 2017 tato kniha není právním dokumentem. Pokud má letní rezident takovou knihu, ale nemůže poskytnout titulní dokument, pak s největší pravděpodobností neprošel amnestií na letohrádek. Tento zákon poskytuje zjednodušenou možnost uznání dacha jako vlastnictví pro ty, kteří před 30. říjnem 2001 dostali pozemky do užívacího práva. V každém případě si vyžádejte certifikát USRN pro pozemek i zahradní domek. Oba objekty musí být samostatně zapsány do evidence státního katastru nemovitostí.
Pravidlo šest
- Chata se nachází v chráněné krajinné oblasti.
- Jsou zde známky zóny hygienické ochrany.
- Objekt patří do průmyslové zóny.
- Je zde blízkost železnice a dálnice (jsou stanoveny poloměry, které omezují právo užívat pozemek a prodávat).
- Nedaleko se nachází stavby související s elektrickým vedením.
- Pozemek dacha je klasifikován jako kulturní památka.
Pravidlo sedm
Po rozdělení letních obyvatel na zahradníky a zahradníky je nutné zkontrolovat soulad a zákonnost umístění venkovského domu. Nyní podle zákona není zaveden koncept venkovského domu OKS nebo „zahradního domu“. Pamatujte, že nyní domy musí mít státní registraci samostatně, stejně jako samotný pozemek. Pokud tomu tak není, jsou v budoucnu možné problémy až do uznání stavby jako nepovolené stavby.
Pravidlo osm
Soulad s VRI. Toto je povolená kategorie využití půdy. Nyní musí mít všichni letní obyvatelé jednu z povolených kategorií – „zahradnictví“ nebo „zahradníci“. Zkontrolujte kategorii VRI také v certifikátu USRN. Pokud existuje jiná kategorie, je nutné objasnit, zda je možné na tomto pozemku realizovat investiční záměry.
Vyplatí se kupovat dům u vodní plochy, jaké dokumenty by měl mít prodávající a zda je nutné při nákupu letního domu poslouchat názory budoucích sousedů, uvedli odborníci.
Kirill Kallinikov/RIA Novosti
Za prvé, při výběru chaty se doporučuje okamžitě vyloučit možnosti s nedokončenými dokumenty nebo cenou výrazně pod trhem, říká Alexander Chernokulsky, vedoucí partner společnosti Zhilfond. Právě takové návrhy se pro kupující nejčastěji stávají problémy – legislativa dacha má mnoho jemností.
Nákup pozemku pro letní chatu se obvykle skládá z pěti hlavních fází: výběr směru, kontrola silnice a komunity chaty, kontrola dokumentů pro chatu, posouzení kvality chaty a nákladů na její údržbu a sepsání kupní a prodejní smlouvy, poznamenává.
Směr. Při výběru směru nákupu je důležité mít na paměti stávající infrastrukturu, místní tradice a počet sousedů. Zpravidla platí, že čím více sousedů žije celoročně v zahradnickém neziskovém partnerství (SNT), tím je klidnější, říká Černokulskij.
Existují však kupující, kteří dávají přednost dači v poloopuštěném SNT, poznamenává odborník z realitní kanceláře Miel „On Nikoloyamskaya“. I když ze sta domů se život třpytí v 10-15, ale je tam samota a dokonce i jistá „primitivnost“.
Rozhodněte se, jak daleko od města jste ochotni jet, jak často tam členové rodiny plánují přijíždět, radí Miel. Pokud plánujete návštěvy pouze na víkendy, pak můžete uvažovat o vzdálenosti 100-130 km od velkého města. Na tuto vzdálenost bude prostředí lepší. Je důležité zvážit, zda potřebujete nějaké těžiště, kde se nachází infrastruktura pro pohodlný život? Pokud jsou v rodině starší lidé, mohou potřebovat pohotovostní lékařskou péči. Pokud máte malé děti, je nepravděpodobné, že s nimi budete moci sedět celé 3-5 měsíců na několika stech metrech čtverečních – budou se nudit. To znamená, že je lepší mít poblíž obydlenou oblast s kinem, kolotoči, parkem atd.
Potřebujete koupací jezírko nebo les v docházkové vzdálenosti? Nebo stačí, že jsou 15-30 minut daleko? Je možné, že v rodině je malé dítě a letní obyvatelé vůbec neplánují opustit své stránky. Rybník a zábava pak nejsou tak důležité – postačí nafukovací bazén, houpačky a malé hřiště na vesnici.
Kontrola oblasti. Je velmi důležité provést „průzkum“ oblasti – tímto způsobem můžete posoudit, jak místo vypadá, zda dům potřebuje opravy, a komunikovat s potenciálními sousedy, říká Chernokulsky. Předsedu se můžete zeptat na výši členských příspěvků, vodovod a odvoz odpadků a vnitřní pravidla pro sadové úpravy. Od roku 2019 je SNT povinna přijímat členské příspěvky bezhotovostními platbami. Zjistěte, zda za ně můžete takto zaplatit ve vámi vybrané rekreační vesnici.
Zda je nutné komunikovat s budoucími sousedy, je podle Miela kontroverzní otázka. Sousedé mohou podat subjektivní informace, které vás odradí od dobrého nákupu. Nebo si naopak oblíbíte sousedy, to vás povzbudí ke koupi, ale pozemek dopadne neúspěšně.
Dbejte na celkové zvelebování území – je třeba ho udržovat a neustále do něj investovat, k tomu směřují příspěvky členů SND.
Pokud chcete web vidět „v celé jeho kráse“, pak je ideální doba pro nákup od května do října, poznamenává Miel. V zásadě však lze pozemek zakoupit kdykoli během roku. Je důležité věnovat pozornost terénu: hlavním problémem, který se může později objevit, je možnost zaplavení. I když tento problém lze vyřešit v procesu rekultivace.
Zvláštní výklenek zaujímají takzvaná staromódní místa, říká odborník z Miel. V moskevské oblasti to jsou Malakhovka, Kratovo, Valentinovka, Bolshevo, Mamontovka, Bykovo, Žukovka. Tyto objekty jsou pro zvláštní znalce odlehlé, kontemplativní relaxace. Jedinečná místa s vlastní krásou, atmosférou, architekturou, historií, duchem, přírodou. Obvykle se jedná o velké pozemky (od 12 akrů do 1-2 hektarů), i když se stává, že si je dědicové již rozdělili. Zde se odborníci v první řadě dívají na hranice pozemků. Často nemusí být instalován ani plot. Vyplatí se proto obrátit na služby katastrálního inženýra a na vlastní náklady si ověřit, zda zde nejsou nějaké vjezdy nebo hraniční přechody.
Ověření dokumentů. Věnujte pozornost tomu, jaké dokumenty má prodejce v rukou, zdůrazňuje Chernokulsky. Může se jednat například o kupní a prodejní smlouvu, darovací smlouvu, potvrzení o dědictví nebo rozdělení majetku. Mezi doklady k pozemku může být i usnesení úřadů o udělení vlastnictví pozemku. Prodávající je také povinen mít členskou knihu, která obsahuje informace o zaplacených poplatcích, a výpis z Rosreestr s vyznačenými hranicemi webu.
Podmínkou koupě pozemku je vyměření pozemku. To pomůže vyhnout se budoucím otázkám o velikosti a hranicích nemovitosti a vyhnout se případným neshodám se sousedy. Umístění a hranice pozemku začnou být zákonem chráněny až poté, co jsou zahrnuty do evidence a staly se individuálně určeným objektem v terénu.
Chybějící vyměření pozemku (přidělené katastrální číslo by se nemělo zaměňovat s vyměřováním, tedy stanovením hranic pozemku), je hlavním problémem dokumentů, podotýká Miel. V zásadě můžete transakci dokončit i bez vyměřování pozemku, převod vlastnictví bude zapsán na vás, podotýká odborník. Pokud je ale použita hypotéka, banka si vyžádá kompletní balík dokumentů. A pak má kupující dilema: buď hledá daču s dokumenty, které banka potřebuje, nebo si vybere daču podle svých potřeb, ale výhradně na vlastní náklady.
Proto je důležité okamžitě rozhodnout o rozpočtu nákupu, domnívá se společnost – půjde pouze o vlastní prostředky, nebo půjde o půjčené prostředky? Potřebujete jen pozemek nebo hotový dům vhodný k bydlení? Nebo dům, který vyžaduje určité investice, které lze „přivést k životu“?
Je také důležité vědět, kolik let byla dacha vlastněna, říká Chernokulsky. Minimální bezpečná doba vlastnictví je jeden rok, ale je lepší se zaměřit na tři roky – během této doby vyprší promlčecí lhůta, což může být kriticky důležité, pokud byla předchozí transakce porušena.
Pokud jste si vybrali pozemek pro letní chatu v blízkosti památkové rezervace nebo nádrže, musíte být co nejopatrnější. Pokud je například venkovský dům postaven a registrován v zóně ochrany vody, může to způsobit pozornost státního zástupce – takové domy musí být vybaveny speciálními konstrukcemi, které ochrání vodní útvar před znečištěním. Jedná se o kanalizaci, dešťové vpusti, studny, kanalizační zařízení, systémy čištění vod atd. V případě porušení a soudního řízení může soud stanovit počátek běhu promlčecí doby od sepsání protokolu o kontrole.
Ocenění domů. Před nákupem se vyplatí posoudit stav budovy. K tomu je lepší pozvat odborníky, aby zkontrolovali pevnost základů, stěn a kvalitu inženýrských systémů (elektřina, vodovody, plynovody), říká Chernokulsky.
Musíte pochopit, že dacha je dům pro sezónní bydlení, to znamená, že od října do dubna bude zavřená a zakonzervovaná, poznamenává Miel. Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. Ale pokud byl dům postaven jako letní dům, nebude to fungovat. Zimní dům vyžaduje jiný základ, tloušťku izolace a inženýrství. Například, pokud je voda dodávána podle letního principu, pak v zimě nebude možné tento přívod vody použít. Existují zvláštní případy: například silný základ by mohl podepřít výškovou budovu, ale stěny a střecha nejsou izolovány.
O koupi letního domu musíte přemýšlet alespoň 1-2 měsíce před očekávaným příjezdem. Dokončení a registrace převodu vlastnictví může trvat až dva měsíce.
Uzavření dohody. Kupní a prodejní smlouvu na pozemek pro letní chatu lze uzavřít jednoduchou písemnou formou. Popisuje co nejpodrobněji všechny vlastnosti objektu: adresa a číslo pozemku v SNT, katastrální číslo, plocha území a domu atd.
Pokud nastanou problémy s webem, může být velmi obtížné získat peníze zpět, poznamenává Chernokulsky. Proto je důležité ve smlouvě uvést, že na pozemek nejsou žádné nároky ze strany třetích osob a skutečnou prodejní cenu (můžete požadovat zpět částku uvedenou ve smlouvě). Pokud je to možné, zaznamenejte také, jaké předměty a předměty po sobě prodejci zanechali, ať už jde o nábytek, nářadí nebo plodiny.
Po podpisu smlouvy následuje ještě jedna etapa – pozemek se stává majetkem až po státní registraci. Proto se snažte co nejrychleji, je lepší předložit dokumenty Rosreestr nebo MFC hned v den uzavření smlouvy společně s prodejcem.